부동산을 임대하고 월세 외에 보증금을 받는 경우, 세법에서는 이 보증금을 은행에 예치했을 때 발생할 것으로 예상되는 이자수익만큼을 임대료로 보아 과세합니다. 이를 '임대보증금 간주익금(간주임대료)'이라고 합니다.

특히 2024년 귀속분(2025년 3월 신고)과 2025년 귀속분(2026년 신고 예정)의 적용 이자율에 변동 사항이 있으므로 주의가 필요합니다.

1. 귀속 연도별 적용 정기예금이자율

간주임대료 계산 시 가장 중요한 요소인 '정기예금이자율'은 귀속 연도에 따라 다르게 적용됩니다.

• 2024년 귀속분 (2025년 3월 법인세 신고 시): 연 3.5%가 적용됩니다.

• 2025년 귀속분 (2026년 신고 예정): 최근 세법 개정(안)에 따라 연 3.1%로 하향 조정될 예정입니다.

2. 간주임대료 과세 대상 법인 요건

모든 임대사업자가 간주임대료를 법인세로 내는 것은 아닙니다. 다음 세 가지 요건을 모두 충족하는 내국법인만 대상입니다.

• 부동산 임대업이 주업인 법인: 자산총액 중 임대사업 자산가액이 50% 이상인 법인.

• 차입금이 과다한 법인: 차입금이 자기자본의 2배를 초과하는 법인.

• 영리법인: 비영리법인은 과세 대상에서 제외됩니다.

3. 법인세법상 간주익금 산정 공식

법인세법상 간주임대료는 보증금에서 건설비를 뺀 금액에 이자율을 곱한 뒤, 실제 발생한 금융수익을 차감하여 계산합니다.

간주익금 = (보증금 적수 - 건설비 적수) × 정기예금 이자율 - 금융 수익

1) 보증금 적수

해당 사업연도에 받은 보증금, 전세금 등의 매일매일의 잔액을 합한 금액입니다. 전대(재임대)하는 경우에는 (전대보증금 적수 - 임차보증금 적수)로 계산합니다.

2) 임대용 부동산의 건설비 적수

건축물의 취득가액(자본적 지출액 포함)은 포함하지만, 토지의 가액과 자산재평가 차액은 제외합니다. 일부만 임대하는 경우 건설비 총액을 임대면적 비율로 안분하여 차감합니다.

3) 금융수익 차감 (이중과세 방지)

보증금을 운용하여 이미 발생한 이익은 간주임대료에서 빼줍니다. 임대사업 부문에서 발생한 수입이자, 할인료, 배당금, 신주인수권 처분익, 유가증권 처분익 등이 해당합니다.

4. 주택 임대보증금의 제외 기준

법인세법상 간주익금 계산 시 주택과 그 부수토지는 과세 대상에서 제외됩니다. 따라서 상가나 사무실 임대보증금에 대해서만 위 계산식을 적용하면 됩니다.

5. 실무자가 자주 묻는 질문 (FAQ)

• Q1. 부가가치세 신고 때 계산한 간주임대료와 법인세 간주임대료가 같나요?
  A. 다릅니다. 부가가치세법상 간주임대료는 금융수익과 건설비 상당액을 차감하지 않습니다. 반면, 법인세법상 간주임대료는 이를 모두 차감하여 계산하므로 통상적으로 더 적게 나옵니다.

• Q2. 건설비 상당액을 계산할 때 토지 가액도 포함하나요?
  A. 아닙니다. 건축물의 취득가액만을 의미하며, 토지 가액은 제외됩니다.

• Q3. 적수 계산은 어떻게 하나요?
  A. 매일의 잔액에 경과일수를 곱하여 계산합니다.