홈택스 부동산임대공급가액명세서 신고 및 제출 방법

부동산 임대업을 영위하는 법인 사업자라면 법인세 신고 시 필수적으로 검토해야 할 서류 중 하나가 바로 '부동산임대공급가액명세서'입니다. 해당 서식의 작성 이유와 방법, 그리고 핵심인 간주익금 계산법을 알기 쉽게 정리해 드립니다.

1. 작성 목적 및 미제출 시 불이익

이 서식은 부동산 임대 용역에 대한 공급가액(수입금액)을 확정하고, 특히 임대보증금에 대한 간주익금(이자 상당액)을 계산하여 법인세 과세표준에 반영하기 위해 작성합니다.

성실 신고 확인: 법인은 사업연도 종료일 현재 자산총액 중 임대사업 자산이 50% 이상인 경우 등 특정 요건에 해당하면 간주익금 조정 대상이 됩니다.
가산세 부과: 만약 이 명세서를 제출하지 않거나, 제출한 수입금액이 사실과 다르게 적혀 있는 경우 불이익이 큽니다. 미제출분 또는 불분명하게 적은 수입금액의 1%가 가산세로 부과됩니다.

법인세 신고 시 전자신고를 통해 해당 명세서를 제출할 수 있습니다.

국세청 홈택스(www.hometax.go.kr)에 접속하여 법인 사업자로 로그인합니다.

[세금신고] → [법인세] → [법인세 신고하기]로 이동합니다.

신고서 작성 단계에서 '부동산임대공급가액명세서' 또는 관련 세무조정 서식인 '임대보증금 등의 간주익금조정명세서'를 선택합니다.

회계 프로그램을 사용하는 경우, 프로그램을 통해 작성한 신고서 파일을 홈택스 형식에 맞게 변환하여 전송합니다.

전자신고 대상 서식 외의 증빙이 필요한 경우, 신고기한 종료 후 10일 이내에 우편 등으로 별도 제출해야 할 수도 있습니다.

작성 시 가장 중요한 것은 우리 회사가 '간주익금 계산 대상 법인'인지 확인하는 것입니다.

대상 법인 요건 (모두 충족 시):
- 업종: 부동산 임대업을 주업으로 하는 법인 (비영리법인 제외).
- 주업 판단: 사업연도 종료일 현재 자산총액 중 임대사업 자산가액이 50% 이상인 경우.
- 차입금: 차입금이 자기자본의 2배를 초과하는 법인.
임대 자산의 범위: 부동산 및 부동산상의 권리 대여가 포함됩니다. 주택과 그 부수토지(연면적 또는 정착면적의 5배~10배 이내)는 간주익금 계산 대상에서 제외합니다.
건설비 상당액 산정: 임대용 부동산의 취득가액(자본적 지출 포함)을 건설비로 봅니다. 단, 재평가차액과 토지 취득가액은 제외하고 건축물 가액만 포함합니다.

임대보증금을 은행에 예치했을 때 발생한다고 가정하는 이자 수익(간주익금)을 계산하여 익금에 산입합니다.

간주익금 = (보증금 적수 - 건설비 적수) × 정기예금 이자율 - 금융 수익

공식 상세: 계산된 금액이 0보다 작으면 없는 것으로 봅니다.
[ (해당 사업연도 보증금 적수 - 임대용 부동산 건설비 적수) × (정기예금 이자율 / 365) ] - 금융 수익 합계
항목별 기준:
- 보증금 적수: 임대보증금, 전세금 등의 매일 잔액 합계입니다. 전대를 한 경우 '전대보증금 적수 - 임차보증금 적수'로 계산합니다.
- 건설비 적수: (임대용 부동산 건설비 총액 적수 × 임대면적 적수) ÷ 건물 연면적 적수.
- 정기예금 이자율: 연 3.5% (2024.1.1. 이후 개시하는 사업연도부터 적용).
- 금융 수익(차감 항목): 임대사업 부분에서 발생한 수입이자, 할인료, 배당금, 신주인수권 처분익, 유가증권 처분익의 합계액을 차감합니다.